იპოთეკური სესხების გაცემისას ბანკები ვალდებულნი იქნებიან შეიძინონ მსესხებლის სადაზღვევო პოლისი საკუთარი ხარჯებით. უფრო მეტიც, მათ მოუწევთ დაზღვეონ არა მხოლოდ უძრავი ქონება, არამედ გამსესხებლის სიცოცხლე და ჯანმრთელობა და სამედიცინო შემოწმების ღირებულებაც კი. ამასთან, იპოთეკური სესხი მოქალაქეებისთვის განსაკუთრებით არ დაეცემა, რადგან ახალი ხარჯები ჩაირიცხება სესხის საპროცენტო განაკვეთში. პროცედურა უფრო გამჭვირვალე გახდება - მსესხებელი გაიგებს იპოთეკის მთლიან ღირებულებას დაუყოვნებლივ და არა საბუთებზე ხელმოწერისას, როგორც ახლა ხდება. ეს ნიშნავს, რომ მას შეეძლება სხვადასხვა ბანკის შეთავაზებების სრულად შედარება.
რუსეთის ბანკმა წარმოადგინა იპოთეკური დაზღვევის ახალი კონცეფცია, რომელიც შემუშავებულია პრეზიდენტის ბრძანების შესაბამისად, იპოთეკური სესხების ღირებულების შემცირების ზომების მისაღებად. სადაზღვევო ხარჯები გირაოს მთლიანი ღირებულების ერთ-ერთი კომპონენტია და ხშირად მნიშვნელოვნად ზრდის მას. ამავდროულად, მოქალაქეები იძულებულნი არიან გადაიხადონ არა მხოლოდ სადაზღვევო პროდუქტი, არამედ სააგენტოს კომისია კონკრეტული მზღვეველის სადაზღვევო პოლისების პოპულარიზაციისა და გაყიდვის ბანკში, რომლის 40% -ს მიაღწევს.
Როგორ მუშაობს
ახლა, იპოთეკური სესხის შესახებ კანონის თანახმად, მოქალაქეები ვალდებულნი არიან დააზღვიონ შეძენილი ქონება. ყველაზე ხშირად, თქვენ უნდა შეიძინოთ დაზღვევა ავარიებისგან და დაავადებებისგან: ეს არ არის სავალდებულო კანონით, მაგრამ პრაქტიკულად ბანკები ამცირებენ საპროცენტო განაკვეთს მისი გაცემისას. მსესხებელი იხდის სადაზღვევო ხარჯებს.
მსესხებელს შეუძლია შეიძინოს სადაზღვევო პოლისი მხოლოდ ბანკში აკრედიტირებული მზღვეველისგან და, ყველაზე ხშირად, ამ სიიდან კომპანიის არჩევისას, ის ხელმძღვანელობს ბანკის თანამშრომლის რეკომენდაციით, რომელიც გირაოს მოთხოვნას ითხოვს.
გადაარჩენს თუ არა შეღავათიანი იპოთეკის სახელმწიფო პროგრამის ცვლილება დეველოპერებს?
როგორც ცენტრალურმა ბანკმა აღნიშნა, ამჟამად რუსეთის იპოთეკური დაზღვევის ბაზარი საკმაოდ კონცენტრირებულია. მასზე დაახლოებით 16 სადაზღვევო კომპანიაა აქტიური. 2019 წელს მათ 8 მილიონზე მეტი კონტრაქტის საფუძველზე შეაგროვეს დაახლოებით 42 მილიარდი მანეთი. ამავდროულად, კონტრაქტების ძირითადი ნაწილი (80% -ზე მეტი) გაფორმდა მხოლოდ ხუთი სადაზღვევო ორგანიზაციის მიერ.
ეს მდგომარეობა იპოთეკური ბაზრის არსებული კონცენტრაციის შედეგია: არსებული ხელშეკრულებების საერთო რაოდენობის 83% (4.3 მილიონი) ხუთი უმსხვილესი ბანკის სასესხო პორტფელშია.
ცენტრალური ბანკის გათვლებით, 2019 წელს გაცემული იპოთეკური სესხების განაკვეთი საშუალოდ 9,94% იყო, ხოლო სესხის სრული ღირებულება (დაზღვევის ჩათვლით) 11,41% იყო. დაზღვევის რეალური ღირებულება საშუალოდ არის გირაოს თანხის 0.74%, რაც წელიწადში დაახლოებით 16 ათასი რუბლია.
ამავე დროს, მსესხებელს არ შეუძლია დაუყოვნებლივ მიიღოს ინფორმაცია სესხის სრული ღირებულების შესახებ. მას ეცნობება ხელშეკრულების დადებისთანავე, სესხის განაცხადის დამტკიცების შემდეგ, ხდება ქონების შერჩევა და ყველა საჭირო დოკუმენტის დამუშავების ხარჯების გადახდა. იპოთეკური სესხისთვის ბანკის არჩევის ეტაპზე მსესხებელს შეუძლია მხოლოდ ყურადღება გაამახვილოს სესხის საპროცენტო განაკვეთზე.
ვის სჭირდება დაზღვევა
დაზღვევის ფასი არ იცვლება საპროცენტო განაკვეთის შემცირების შემთხვევაში, როგორც ეს მოხდა მაგალითად, გასულ წელს რუსეთის ბანკის ძირითადი განაკვეთის შემცირების გამო. ამრიგად, სადაზღვევო ხარჯების წილი იპოთეკური სესხის მთლიან ღირებულებაში მხოლოდ იზრდება.
ცენტრალური ბანკი აღნიშნავს, რომ იპოთეკური სესხის სადაზღვევო გადასახადების დონე ძალიან დაბალია (2019 წელს სადაზღვევო გადასახადებმა შეადგინა გირაოს დაზღვევის პრემიების მხოლოდ 3% და სიცოცხლისა და ჯანმრთელობის დაზღვევის პრემიების 15%) და თანხის უმეტესი ნაწილი სადაზღვევო კომპანია (85-97%) გადაეგზავნება სააგენტოს გადასახადს სადაზღვევო პოლისების პოპულარიზაციისა და გაყიდვისთვის (ყველაზე ხშირად ეს არის კრედიტორი ბანკი), საოპერაციო ხარჯების დასაფარავად და მზღვეველის მოგებაზე.
COVID-19– მა შეცვალა ახალი შენობების ბინების მყიდველების შეღავათები
სურვილის შემთხვევაში, მსესხებელს შეუძლია დაზღვევის შეძენა ბანკის გარეთ, საკომისიოს გადახდის თავიდან ასაცილებლად, აღნიშნავს სადაზღვევო ორგანიზაციების სრულიად რუსეთის კავშირის ვიცე-პრეზიდენტი ვიქტორ დუბროვინი. მისივე თქმით, უძრავი ქონების სავალდებულო დაზღვევის ტარიფი საშუალოდ არის დაზღვეული თანხის 0,1%, რაც, როგორც წესი, უტოლდება იპოთეკური სესხის დავალიანების თანხას. იმის გათვალისწინებით, რომ ასეთი სესხის საშუალო ზომა 2.5 მილიონი რუბლია, პირველი წლის განმავლობაში დაზღვევის ღირებულება 2.5 ათასი რუბლი იქნება. მეორე და მომდევნო წლებში ის შემცირდება სესხის შემცირების პროპორციულად.
სიცოცხლის ნებაყოფლობითი დაზღვევის ტარიფი მკაცრად არის დამოკიდებული მსესხებლის ასაკზე და მერყეობს 0,18% -დან 0,6% -მდე, ანუ, პირველ წელს, საშუალოდ, დაახლოებით 7-10 ათასი მანეთი. ზოგიერთ ბანკში ამ დაზღვევაზე უარი არანაირად არ იმოქმედებს იპოთეკური სესხის პროცენტზე, ზოგან მას შეუძლია გაზარდოს ღირებულება 0,5-1% -ით.
ამავე კომპანიის "Ipoteka. Tsentr" - ის თანახმად, სიცოცხლისა და საკუთრების დაზღვევის უარი გამოიწვევს სესხის განაკვეთის საშუალოდ 2% -იდან 7% -მდე ზრდას.
ვიქტორ დუბროვინი ამბობს, რომ სააგენტოს საკომისიოს ზომა მნიშვნელოვნად განსხვავდება და შეიძლება 10-დან 40% -მდე მერყეობს.”ეს ლოგიკურია, ვინაიდან საკრედიტო ინსტიტუტი იღებს გარკვეულ სამუშაოს: აირჩიოს მზღვეველი, ჩამოაყალიბოს სადაზღვევო პროდუქტი, კონსულტაციები, დოკუმენტების მიმოქცევა. ბევრი ბანკი თანამშრომლობს სადაზღვევო საკითხებში, მათ შორის მონაწილეობს ზარალის მოგვარებაში”, - განმარტა მან.
ამავე დროს, სწორედ ბანკია ყველაზე მეტად დაინტერესებული იპოთეკური დაზღვევით, აღნიშნავენ ცენტრალურ ბანკში. როდესაც დაზღვეული მოვლენა მოხდება, ფული მას გადაეცემა - დაზღვეული სესხის გირაოს გადახდაზე.
სამაგიეროდ, მსესხებლები ყველა შესაძლებლობაზე უარს ამბობენ დაზღვევაზე, მაშინაც კი, თუ ბანკი ზრდის საპროცენტო განაკვეთს - ზოგ შემთხვევაში, დაზღვევის ღირებულება აღემატება პროცენტის დანაზოგს. იპოთეკური სესხის გარდა, რუსეთში სადაზღვევო ხელშეკრულებები (როგორც ქონების, ასევე სიცოცხლისა და ჯანმრთელობის) მაინც ძალზე იშვიათია.
”ზოგადად, მსესხებლის ინტერესი არის მინიმუმამდე შემცირდეს ისეთი პრობლემები, როგორიცაა სადაზღვევო კომპანიის არჩევა, სადაზღვევო კომპანიასთან მოლაპარაკება პოლისის ღირებულების შესახებ, სადაზღვევო ხელშეკრულების შედგენა და დადება სადაზღვევო ხელშეკრულების გარდა და მონაწილეობა პროცესში სადაზღვევო გადასახადის ოდენობის მოგვარება სადაზღვევო შემთხვევის დადგომისთანავე. ინდივიდუალური იპოთეკური მსესხებელი იშვიათად აქვს საკმარისად ძლიერი გარიგების პოზიცია, რომ მიიღოს მზღვეველისგან საუკეთესო ფასის პირობები ან ეფექტურად მიიღოს მონაწილეობა ზიანის ანაზღაურების პროცესში მზღვეველის უთანხმოების შემთხვევაში, გარეშე დახმარების გარეშე. მრავალი მოქალაქისთვის ეს პროცედურები ცხოვრების ისედაც სტრესული ეტაპის ზედმეტი გართულებაა, რომელიც ასოცირდება იპოთეკური სესხის მიღებასთან და შემდეგ, ანაზღაურებასთან,”აღნიშნავს რუსეთის ბანკი.
იაფდება იპოთეკური სესხი?
მარეგულირებელი ელის, რომ ბანკის და არა მსესხებლის მიერ სადაზღვევო ხელშეკრულების დადება გამოიწვევს მის ფასის შემცირებას. პირველი, ბანკი ერთდროულად აზღვევს მსესხებელთა მთლიან ჯგუფს და შეძლებს მოლაპარაკებას პოლიტიკის უფრო დაბალ ფასად. მეორეც, თქვენ არ მოგიწევთ ბანკის აგენტის საკომისიოს გადახდა, რადგან ამა თუ იმ მზღვეველის დაწინაურების აუცილებლობა თავისთავად გაქრება. ცენტრალური ბანკის გათვლებით, შემოთავაზებული მიდგომის გამოყენების შემთხვევაში, 2019 წელს გირაოს ღირებულება 0,15-0,67 პროცენტული პუნქტით დაბალი იქნებოდა.
ხელს შეუწყობს შეღავათიანი გირაო უძრავი ქონების ბაზარს?
ამასთან, ახალი კონცეფციის განხილვის დროსაც, სადაზღვევოთა სრულიად რუსულმა კავშირმა და რუსეთის ბანკების ასოციაციამ რუსეთის ბანკის თავმჯდომარეს ელვირა ნაბიულინას ერთობლივი მიმართვა გაუგზავნეს, რომელშიც მათ ხაზი გაუსვეს, რომ”ასეთი დაზღვევის ღირებულება მხოლოდ ანაზღაურდება სესხის პროცენტის გაზრდით.” რუსეთის ბანკების ასოციაციამ შესაძლო ზრდა 0,5-1 პროცენტულ პუნქტად შეაფასა.
”მსესხებლები, სამწუხაროდ, ვერ მიიღებენ სარგებელს პირობების შეცვლით.ხარჯებს გაიღებენ ბანკები, რომლებიც კომპენსაციას გაუწევს მათ მსესხებლის ხარჯზე, მაგალითად, განაკვეთის გაზრდით. სესხების საპროცენტო განაკვეთები, ახალი იპოთეკური დაზღვევის სქემის გათვალისწინებით, შეიძლება გაიზარდოს დაახლოებით 0,3–0,5 პროცენტული პუნქტით,”- თქვა ოპოგა ბაჟუტინამ, Ipoteka. Tsentr– ის გენერალურმა დირექტორმა.
ჯერ კიდევ რთულია იმის თქმა, რამდენად გაიზრდება ეს მაჩვენებელი, ამბობს ვიქტორ დუბროვინი.”იპოთეკური სესხის პროცენტი საკმაოდ კონკურენტუნარიანი ამბავია და მუდმივად ხორციელდება მთავრობის სამიზნეზე. სავარაუდოდ, არ მოხდება დაკარგული მოგების პირდაპირი გადატანა იპოთეკის ღირებულებაში”, - თქვა მან.
სადაზღვეოთა სრულიად რუსეთის კავშირი მიიჩნევს, რომ ხარჯების გადატანის ნაცვლად, სახელმწიფომ უნდა შექმნას მინიმალური სტანდარტი სადაზღვევო პროდუქტისთვის და გააკონტროლოს მომხმარებლისთვის ყველა ინფორმაციის გამჟღავნება. და მას თავად შეეძლება აირჩიოს რომელი პროდუქტი და სად შეიძინოს.
თავის მხრივ, ცენტრალური ბანკი დარწმუნებულია, რომ”შეუსაბამოა” სადაზღვევო პოლისების შესაძენად მსესხებლების მიერ მნიშვნელოვანი სააგენტოს საფასურის გადახდის ამჟამინდელი პრაქტიკის შენარჩუნება, სადაზღვევო კომპანიებთან კომუნიკაციის მაღალი სიხშირის შესანარჩუნებლად”.
ძირითადი კურსის შემცირების ტენდენციის გათვალისწინებით, შესაძლოა, იპოთეკური სესხი არ გაიზარდოს, ამბობს დამოუკიდებელი ფინანსური მრჩეველი ნატალია სმირნოვა.
”სავარაუდოდ, ჩვენ შეგვიძლია დავინახოთ ძირითადი მაჩვენებელი 4% და პირობები არ შეიცვლება, ფასის მნიშვნელოვანი ზრდა არ მოხდება. გარდა ამისა, არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ პანდემიის პერიოდში ბანკები მყიდველობითი უნარის შემცირებას განიცდიდნენ, ამიტომ ახლა უსაფუძვლო იქნებოდა ტარიფების ზედმეტი აწევა, წინააღმდეგ შემთხვევაში პოტენციური მომხმარებლების დაკარგვის საშიშროება არსებობს”, - განმარტა მან.
რას მიიღებს მსესხებელი
ამრიგად, ქონების დაზღვევის გარდა, მოქალაქეებისთვის სავალდებულო ხდება სიცოცხლისა და ჯანმრთელობის დაზღვევის პოლისის შეძენა. კონცეფცია განსაზღვრავს დაზღვეული რისკების მინიმალურ ჩამონათვალს. მაგალითად, ქონების დაზღვევაში ეს არის ხანძრის, აფეთქების, წყალდიდობების, სტიქიური მოვლენების, მესამე მხარის უკანონო ქმედებების, სტრუქტურული დეფექტების შედეგად გამოწვეული ზარალი ან დაზიანება. სიცოცხლისა და ჯანმრთელობის დაზღვევაში - I ან II ჯგუფის ინვალიდობის დანიშვნა, მსესხებლის გარდაცვალება უბედური შემთხვევის ან დაავადების შედეგად.
ხელშეკრულების გაფორმებამდე სადაზღვევო კომპანიას შეუძლია მოქალაქე სამედიცინო გამოკვლევაზე გაგზავნოს - ბანკის ხარჯზე, თუ ხელშეკრულება შემდგომში გაფორმდება.
ერთი მხრივ, ეს კარგია, რადგან ჯანმრთელობის პრობლემების შემთხვევაში დაზღვევა დაფარავს იპოთეკური სესხის გადახდას, გარდაცვალების შემთხვევაში კი ოჯახი განდევნის საფრთხის წინაშე არ აღმოჩნდება.
”მსესხებლები ვერ შეძლებენ უარი თქვან დაზღვევაზე ფულის დაზოგვის მიზნით და შედეგად ისინი ვერ აღმოჩნდებიან სიტუაციაში, სადაც იპოთეკური სესხის გადახდა აღარ არის და ოჯახს შეუძლია დაკარგოს ბინა, თუ სიტუაცია არ გამოსწორდება (იპოთეკური დასვენება დიდი ხნის განმავლობაში არ არის გათვალისწინებული). აღმოჩნდება, რომ მსესხებელი ნამდვილად დაცულია რისკებისგან”, - ამბობს ნატალია სმირნოვა.
მეორეს მხრივ, თქვენ ვერ შეძლებთ უარის თქმას დაზღვევაზე და თქვენ მოგიწევთ მისი გადახდა, სესხის სხეულში შეკერილი, მრავალი წლის განმავლობაში, სანამ იპოთეკური სესხი სრულად არ დაიფარება. მართალია, დაზღვევის ღირებულება გადანაწილდება და, შესაბამისად, არც ისე შესამჩნევი. ახლა იგი გადაიხდება წელიწადში ერთხელ, დამატებით იპოთეკური გადასახადების გადახდას და ასეთი ხარჯები, როგორც წესი, მგრძნობიარეა ბიუჯეტის მიმართ.
ახლა, სესხის ნაადრევი დაფარვით, დაზღვევის ნაწილის დაბრუნება შესაძლებელია, გამოკლებული თვეებისა და სადაზღვევო საკომისიოების გამოკლებით. ან შეიძლება მას აღარ დააბრუნებთ, მაშინ პოლისი ძალაში იქნება გადახდილი წლის ბოლომდე. ახლა, რადგან დაზღვევის ღირებულება გადანაწილდება იპოთეკური სესხის ანალოგიურად, იგი ავტომატურად შეწყდება ბოლო ნაადრევი გადახდით.
მას შემდეგ, რაც დაზღვევის ფასი დაუყოვნებლივ შეიტანება სესხის პროცენტულ განაკვეთებში, მოქალაქეებს გაუადვილდებათ იპოთეკური სესხის სრული ღირებულების შედარება სხვადასხვა ბანკში. ეს, ალბათ, ერთადერთი რეალური პლუსია რეფორმიდან.
